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观察:华侨城受挫北京楼市 49%股权出让泰禾集团

2017-11-13来源:作者:panpan
【新闻评论】

  10月31日>,华侨城将其持有的北京侨禧投资有限公司51%股权在北交所公开挂牌,标的公司是北京豪宅“新著东方”的项目公司>>。

  考虑到华侨城曾在今年8月将标的公司49%股权出让给泰禾集团(16.980, -0.19, -1.11%)>,其此次挂牌意味着,华侨城意图全盘退出该项目。这也是华侨城近几年来最大金额的股权出让>>。

  该项目的前身>>,是于2015年10月出让的北京丰台区槐房A地块>,华侨城>>、华润>、招商联合体以83.4亿元价格竞得>。但华润和招商很快退出>,理由是“地块最终成交价格超出授权价格”>。此后,华侨城独立操盘>,直至泰禾入股。但截至目前,项目仍未开盘。

  虽然华侨城北方集团曾在今年6月的发布会上高调推介该项目>,但从公开信息来看>,全盘出售的决定,早在今年3月就已做出。

  华侨城方面向21世纪经济报道表示>>,侨禧项目(即“新著东方”项目)属于配合公司发展的短平快项目,公司希望能尽快获得相关收益,支持文化旅游业务的快速发展>。现阶段出售该项目股权>,将获得较高的资本回报>,符合公司坚持发展文化旅游业务的战略。

  但这一解释很难让人完全信服。将一线城市优质住宅项目全盘出手的做法>,在当下显得不合逻辑>。且市场人士普遍认为,该项目的质量并不差。

  出售项目动因

  在挂牌信息中,华侨城披露了产权转让行为的批准状况。此次出让在今年3月29日就被华侨城董事会执行委员会批准,批准文件为《执委会2017年第六次会议纪要》>。

  在早前与泰禾的交易公告中,华侨城同样提到了这份决议文件。

  华侨城并未在公告中披露文件详情>,但从公开信息不难看出>,早在今年3月,华侨城就决定将尚未开盘的“新著东方”项目全盘出售。此时距离拿地>,仅有16个月>>>。

  房地产业务和旅游综合业务一度是华侨城的两大支柱业务>,也构成其一贯的“旅游+地产”模式。其中,房地产业务的营收规模曾长期居其各业务之首>,占比多在50%以上。但从2016年开始,华侨城将公司战略明确为“文化+旅游+城镇化”,淡化地产商形象。

  华侨城在给21世纪经济报道的回复中也表示>>>,未来,华侨城A(8.450, 0.04, 0.48%)将继续承担母公司(华侨城集团)旗下城镇化业务的价值实现者这一战略角色>,致力于成为国内主题公园的领导者>、旅游产业的领军者、城镇化价值的实现者>>。出售此项目的目的之一,即在于“尽快获得相关收益>>>,支持文化旅游业务的快速发展”。

  但这并不能完全解释出售的动机。

  在与泰禾的交易公告中,华侨城表示,“本次股权转让有利于公司快速回收现金流”>>。其中还有一项条款:泰禾同意在合同签订之日起5个工作日内,向标的企业(侨禧投资)提供44.5亿元借款>,专项用于提前偿还母公司(即上市公司“华侨城A”)的部分借款本金。

  近年来>,华侨城加大拿地步伐>,2016年拿地金额超过400亿,今年前三季度拿地花费287亿。虽然营收规模也有所改善>,但由于拿地提速明显>>,公司短期偿债压力持续提升。

  公告显示>>,由于拓展新项目的原因>,截至今年三季度末>,华侨城的短期借款比年初增加295.63%。同时,前三季度经营活动产生的现金流量净额为-88.88亿元>,比上年同期减少187.26%。

  因此>,缓解资金压力,被认为是华侨城全盘出售侨禧项目的一个重要原因>>。

  中信建投还在一份报告中指出另一个原因:强化公司年度业绩弹性>。按照华侨城年初制定的目标,今年的营收规模将达到800亿>,但前三季度仅完成194亿>>>。由于业务类型的原因,华侨城财务结算的重心在第四季度>,但这一缺口仍然显得较大>。

  “大部分企业都会在四季度冲击年度销售目标>>,有些表现为加紧推盘,有些表现为出售项目,两者在逻辑上是一致的>>>?!?a href='http://www.xmluke.com/gupiao/7580'>北京某房企人士向21世纪经济报道表示。

  该人士表示,和参与全程开发相比>,出售项目有可能会遭遇利润损失,但也有很多好处>>,如快速回笼资金>、支撑业绩>、引入合作者弥补开发能力不足等>。在公司陷入某种困境时>,往往能够起到“丢车保帅”的作用>。

  受制北京楼市环境

  此次被整体出售的“新著东方”项目>>,位于北京市南四环外>,紧邻地铁4号线,地段优越>>。在24万平方米的规划建筑面积中,有超过14万平方米的可售商品住宅>>。当年三公司联合拿地的代价为83.4亿元>>,为北京历史第三高>。

  虽然商品住宅部分的楼面单价超过5.5万平方米,但业内人士普遍认为,地块的附加条件并不苛刻>,是一个易于操作的好项目>。因此>>,华侨城选择将其整体出手,颇为出乎业界意料>。

  作为对比>,此前的9月7日>,华侨城以87.7亿元价格收购信和置业(成都)有限公司80%的股权。该标的为港企信和置业于2007年获得的成都高价地>,体量达122万平方米>>>>。这个名为“信和·御龙山”的项目在2013年9月才首次开盘>,目前仍有大量存货。

  华侨城认为>>,“本次收购预计在未来将对公司的主营业务收入和利润带来正面影响”>。

  由于体量>、货值、成本相差较大>,很难将两个项目做出全面对比。但就现阶段“减仓一线城市、加码二线城市”的做法而言>,显得缺乏合理性>。

  兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道表示,北京房地产调控最为严厉的区域,“限价令”使很多项目的盈利前景受到影响>,豪宅项目尤甚。成都也有“限价令”,但市场并未像北京一样遭遇“冰冻”。且成都是目前二线城市中,市场基础和发展前景较好的一个。因此,华侨城有提高资金配置效率的考虑。

  但有北京业内人士认为>,虽然有政策环境等客观原因,但同样存在操盘能力不足的主观因素。

  紧邻“新著东方”的“天悦壹号”项目,前身为中粮>、天恒、首创联合获得的槐房B地块,这两个项目几乎同时出让>,地块的体量、成本、附加条件大致相当>。今年8月,“天悦壹号”的192套房源取得预售许可证,预售均价约为79000元/平方米>>。根据北京市住建委的信息,目前已有半数以上房源被认购。

  到目前为止,“新著东方”项目并没有开盘迹象>。据21世纪经济报道了解,泰禾已介入项目的策划和营销>>,样板间也被重做>。

  宋延庆认为,华侨城不是以高周转见长的公司>。

  而在华侨城对21世纪经济报道的回复中>,对该项目的定位为“短平快”,希望“尽快获得相关收益”>>。

  上述房企人士认为,且不论华侨城的开发节奏>,当前北京市场环境>>>,本身就不利于快速出货。若想尽快获得收益,只有整体出售一个办法>>。

  据悉,出售该项目虽然能使短期业绩获得提升>,但并不利于华侨城的长远业绩,也无助于强化其在北京市场的话语权。北京是华侨城在华北区域的主要市场>,在2014年卖掉欢乐谷配套的住宅项目至今,华侨城在北京就无住宅销售>>。

  这也影响到其在华北区域的业绩。2013年和2014年>,华侨城华北区域的营收规模分别为31亿和30亿>,占比分别为11.1%和9.9%>。2015年和2016年,营收规模下降至12亿和15亿>,占比也下降到3.79%和4.35%。

  今年6月,华侨城北方集团品牌发布会在京举办>,推出京津冀7个(组)重点项目。其中有两个房地产项目>>,分别位于北京天津,“新著东方”就是北京房地产项目>。若将该项目全盘出手,华侨城在北京仅剩一个可售住宅项目,即与中铁合作开发的“中铁华侨城·和园”,双方各持股50%>>。

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