【1-5月家装零售市场调查】全装修房屋的加速度

原创  • 2019年6月6日  • 艾肯空调制冷网/江南

  近两年,随着节能环保绿色低碳政策的深入影响,各行各业都在为节能做贡献。作为我国的主要产业房地产行业也在悄然变化。全装修/精装修(以下简称全装修)交付房越来越多,占有率不断上升。

  相比毛坯房,全装修更符合国家绿色环保趋势。毛坯房带来的二次装修易造成高建筑能耗、粉尘污染、噪声干扰、安全隐患。据中国建筑装饰协会调查,一套100平米的毛坯房装修产生约2吨的垃圾。全装修推广集成装修模式,可以减少垃圾,保障建筑安全,符合居民对健康和环保的要求。随着国家对绿色指标日趋重视,全装修成为造福社会的工程。同时,全装修节省消费者时间与精力。随着购房者年龄中枢下移、生活节奏加快,全装修可提高便捷性,与近年推广的大家居概念比较接近。

  我们的邻国日本的全装修始于20世纪60年代初期,目前日本所有在售住宅都是全装修房。日本对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求,早已超越全装修房的初级发展层面。目前日本住宅部品工业化、社会化生产的产品标准十分齐全。再看美国,美国发展住宅全装修的主要特点是,消除现场湿作业,同时具有较为配套的施工机具。厨房、卫生间、电器等设备近年来逐渐趋向部品化,同时也可在市场上购买所需产品,标准化与多样化协调发展。美国的住宅建设已实现产业化,市场上出售的基本都是全装修房。

  我国精装修住宅起步较晚,直至1999年才首次推出一次性装修或菜单式装修模式,提出要通过普及全装修,减少资源浪费与环境污染;2006年起,随着房地产市场爆发,全国性地产开发商高速成长,建筑业发展“十二五”规划推出,精装房开始步入发展期;2013年起,各地政府先后出台精装修政策,加速精装修住宅建设落地;2016年起,更多省市及地方政府相继推出范围精准、目标明确的精装修政策,建筑业“十三五”规划更是明确提出到2020年,新开工全装修成品住宅面积要达30%,各地区精装修普及率加速提升。

  2016年底开始,浙江、山东、四川、海南等地接连发文,推进住宅全装修和成品住宅交付。2016年11月,在住建部召开的全国装配式建筑工作现场会上,上海市住建委提出,自2017年起,外环线以内城区新建商品住宅实施全装修的比例要达到100%,其他地区达到50%。12月3日,山东省政府网站发布通知,要求大力推广住宅精装修,推广精装房和装修工程菜单式服务。2017年,设区城市新建高层住宅实行全装修;2020年,新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

  12月7日,浙江省住建厅公开解读《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》,明确住宅全装修实施范围为各市、县(市、区)中心城区的新建住宅,推行全装修,实现成品交房。

  12月9日,海南省下发《关于继续落实“两个暂停”政策,进一步促进房地产市场健康发展的通知》,要求从2017年7月1日起,各市(县)商品住宅项目全部实行全装修。

  12月11日,成都市城建委官网发布《成都市建设行业大气污染防治十条措施》。文件要求,从2017年起,将成品住宅建设要求纳入土地出让建设条件,大力发展成品住宅。2020年底,成都中心城区、高新区和天府新区新建商品住宅中成品住宅比例要达到80%。

  2017年,也有多个城市出台新规。例如,温州市住建委规定,自6月1日起,市区中心城区新出让或划拨国有土地上的保障性住房和商品住房,均实行全装修和成品交房;至于住宅全装修造价,考虑将全装修造价与房价结合在一起。接下来,市住建委会制定公布市区中心城区商品住宅全装修工程单方造价,这个造价每年定期公布。

  根据艾肯空调制冷网的了解,期初消费者购买全装修意愿不够强烈,部分因为担心质量问题得不到监管。而随着各地相继出台全装修规范,消费者的担忧逐渐化解。

  从城市方面来看,一线城市渗透率远超全国平均,三四线城市扩张较快。一线城市由于政策出台早,市场基础好,全装修渗透率高,据了解,广州、深圳、上海、北京新建住宅全装修渗透率已突破70%;而三四线城市受消费者接受度和房价等限制,渗透率不超过20%。调查显示,2018年一线城市对全装修接受度均达60%以上,其中落实较早的广州高达80%,非一线城市接受度也由2007年的10%上升至2018年的20%以上。

  不可忽视的是,非一线城市全装修规模扩张迅速。2018年上半年,一线、二线、三四线城市全装修规模占全国份额分别达14.2%、53.0%、28.1%,其中杭州(占比5%)、南京(占比4%)、武汉(占比4%)等是近年的主要增长点;三四线城市占比也逐年提升,其中,2018年第一季度到第三季度,规模同比增速达到40%以上。未来全装修进一步下渗效果可期。

  随着消费升级趋势延伸至家装领域,针对改善型需求的精装修比例逐渐扩大。2018上半年装修标准主要位于1000-4000元/平米区间;经济型0-2000元/平米占比同比下降10个百分点至46.3%;中档2000-5000元/平米占比同比上升12个百分点至51.5%。预测未来三年,中档将是主流趋势,高档有一定增长,经济型份额持续下滑。

  根据统计数据来看,2018年,全装修交付住宅套数约为253万套,占比约27.5%。其中华东、华南领先全国,合计占比接近63%,从城市级别来看,二线城市占比最高,开盘量占比超过50%。从热点区域来看,全国精装住宅TOP10省份合计供给规模接近182万套,增长超过64%,市场占比接近72%,排名前四位的是广东、江苏、浙江、山东。经济发达、消费观念领先、消费者购买力强等是全装修住宅密集分布在上述区域的重要原因。

  从全装修交付住宅套数的数据可以看出,东南沿海等经济较发达地区在绝对量上遥遥领先,这也与中国家装零售市场的容量与走势息息相关。根据艾肯空调制冷网统计,2018年,中国家装零售市场的总量为330亿元,江苏、浙江、上海、安徽为主的华东市场占比约为43.4%,是中国家装零售市场份额占比最大的区域市场。跟随上海和浙江的脚步,2019年江苏交付的全装修房屋数量同比有所提升,这也对家装零售市场产生了一定的影响。随着时间的推移以及全装修政策的深入实施,相信在未来,江苏市场的全装修房屋会越来越多。江苏仅仅是一个缩影,正如前文所说,全装修房屋的实施将从一线城市到二线城市慢慢覆盖,对于家装零售的经销商而言不仅要做好应对措施和方案,也要在日趋激烈的市场竞争中提升自身的服务能力和水平,只有这样才能在全装修时代拥有一席之地。(江南)

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